4月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积781万平方米,环比下降26%,同比下降48%,但是整体推盘量仍处年内高位。不同能级城市呈现显著分化行情:一二线同环比齐降,呈现阶段性疲软;三四线整体供应稳中有增,环比增22%,同比下降49%,累计同比下降45%。
从供给结构来看,改善、刚需各占49%和40%,改善为主、刚需为辅;7成以上城市以主城为供应主力。预判4月,我们认为,因供应小幅收缩,成交或将与本月持平或小幅微降,考量到去年高基数原因,同比或将延续降势,部分一二线或将延续点状复苏行情。
规模:4月28城供应环比降26%仍处年内高位一二线月房企推盘积极性略有回落,不过绝对量仍处年内高位。
据CRIC调研,4月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积781万平方米,因3月恰逢传统营销旺季,基数较高,4月环比下降26%,同比下降48%。4月也属强销期,房企推盘积极性略有回落,但是整体推盘量仍处年内高位,暂不及2023年月均水平。
分能级来看,一二线同环比齐降,呈现阶段性疲软;二线同比和累计同比降幅仍在5成左右仍显著高于一线。
分城市来看,(1)头部城市北京、西安,供应量保持高位,北京4月供应89万平方米,同比倍增,累计同比涨幅也达到33%,预期将有5700余套房源即将入市。西安如是,虽然环比下挫,但是同比和累计同比保持增势,总体供应也相对充沛。(2)阶段性放量的重庆、长沙、南京、宁波、厦门等,环比涨幅均超80%,宁波4月同比回正,微增2%。(3)多数城市同环比齐降,其中跌幅显著的既有短期内市场热度略有回落的上海、成都、苏州,也有行情相对低迷的长春、济南、昆明等弱二线,房企供货积极性普遍不高。三四线整体供应稳中有增,环比增22%,同比下降49%,累计同比下降45%。
我们调研了长、珠三角部分重点城市,徐州、常州、泉州属“供应大户”,单月供应规模均为9万平方米,泉州经历了上月阶段性放量,本月与上月供应量基本持平,同比增13%,累计同比因去年基数较低而实现倍增,房企推盘积极性相对较高。无锡、漳州虽环比上升,但同比降幅均超6成,仍处探底阶段。
3-4月供应产品档次结构大体类似,“以销定产”模式造就房企更愿意推出适销对路改善盘迎合高净值人群需求。分城市来看,(1)昆明、深圳、天津、宁波、长沙、重庆xk星空体育、上海等城市刚需产品供应占比都在60%以上,事实上昆明、天津、重庆等二线城市当前主要以刚需客为成交主力,房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。(2)而无锡、漳州、厦门、常州、成都“以销定产”,依旧以改善作为供应主力,占比均在7成以上。(3)泉州、长春、南宁、郑州、南京等刚需、改善占比“不分伯仲”,基本都在五成左右。(4)合肥、福州、苏州等高端产品占比显著上升,超40%。其中苏州本月同时加强了改善和高端供应占比,供应面积占比均在50%。(5)广州供应则兼顾了刚需、改善和高端,占比均在3成以上。
分城市来看,漳州、昆明、合肥、西安、南宁、苏州、武汉、福州、郑州、重庆、徐州等主城占比均在7成以上,济南、青岛、宁波、常州则以近郊项目为主,占比均在5成及以上,泉州、南京、北京、无锡等供给结构兼顾了主城和近郊,少数城市诸如上海、天津、长春等远郊还将持续加大供货量,预期也将造成库存积压。
盘点了4月供应,结合当下各城市的成交特征,来对后市进行一个简单预判:4月供应环比同环比齐跌,但仍处于年内高位,可以看出房企推盘积极性一般,主要是受到低迷行情影响。
以北京为例,4月入市量持平3月,保持高位,区域来看,丰台为主力供应区域,中海多盘入市。开盘项目以首改、再改为主,不乏高价高端改善盘,亦有低价上车刚需盘,预售项目开盘均价普遍将低于政府指导价,也有望吸引一波刚需刚改集中入市。杭州、西安、成都供给缩量,但推盘主要以主城改善为主,市场热度有望维持。第二类为厦门、南京、重庆、无锡、徐州等供给放量,且伴随适销对路产品入市,成交或将小幅微增。
这些城市4月供应环比保持增势,且入市项目多集中在主城刚需、刚改项目,结合当前各地楼盘营销策略,预计加强折扣包装、继续调整产品价格、提高分销/全民点数等是大概率事件,以价换量或将促进单项目流速上涨。第三类为供需错配持续加剧城市,诸如济南、青岛、宁波、常州等,整体产品集中在近远郊,对于成交制约作用较为显著。
青岛、宁波4月供应主要集中在近郊刚需盘,常州、济南4月供应则为近改善盘,主城区供应占比下降对成交也将产生一定的负面影响,对于这类城市而言,外围市场相较主城更为惨淡,除非房企能加强营销力度,以低总价、低首付招揽客户,否则整体成交实则难有亮眼表现。总体来看,
4月也是传统营销旺季,供应量预期年内高位维持,但与去年月均仍有差距,因而预判后市,我们认为,成交或将延续弱复苏,持平3月或小幅微增,但是同比仍降持跌,部分核心城市迎来点状复苏行情。值得关注的是,3月核心城市诸如本上广深杭厦等相继松绑限购、利好政策不断,4月政策利好是否持续叠加也将影响供需两端市场预期,若核心城市能进一步放松限制性政策,市场还是有止跌回稳的可能。xk星空体育